Investícia je investícia peňazí na vytvorenie dodatočných príjmov. Nákup bytu, v ktorom budete žiť, nie je investíciou. Nákupom auta na prácu v taxíku je obstaranie dlhodobého majetku podniku. Pochopenie rozdielov v aktívach a pasívach sa vzťahuje na základné zásady investovania. Investície do nehnuteľností poskytujú možnosť investovať peniaze a generovať príjmy buď zvýšením hodnoty objektu, alebo jeho prenajatím.
Čo znamená investovanie do nehnuteľností?
Nadobudnutie obchodných alebo obytných priestorov na ďalší predaj alebo prenájom sa nazýva investovanie. Vo všeobecnom zmysle, zodpovednosť je všetko, čo ťahá peniaze z vrecka, a aktíva sú prostriedky, ktoré vám prinášajú príjem. Proces investovania do nehnuteľností vytvára aktíva. Získaná výnosová oblasť je schopná dlhodobo dosahovať zisk.
Je potrebné pochopiť rozdiel medzi príspevkom do bánk a nehnuteľnosťou. V prvom prípade potrebujete len finančnú účasť. V oblasti nehnuteľností budete potrebovať úplné ponorenie sa do tejto témy. V ideálnom prípade je byt kúpený a prenajímaný na dlhú dobu presnej a dôstojnej osobe. Zodpovední nájomníci v reálnom živote sa o použitú oblasť veľmi nezaujímajú. Zriedka existujú nájomníci obchodov, ktoré robia opravy na vlastné náklady.
Stojí to za investovanie do nehnuteľností
Vklady bánk prinášajú pasívny príjem len ako ročnú úrokovú sadzbu. Nákup zlata alebo drahých kovov je odôvodnený zvýšením ich cien. Investície do nehnuteľností poskytujú príjmy z dôvodu zvýšenia hodnoty az prenájmu. Pri nákupe nehnuteľnosti existujú možnosti na zmenu pôvodného formulára s cieľom maximalizovať príjem. Nákup viacizbového bytu alebo domu, bude zrekonštruovaný do niekoľkých apartmánov. Prenájom viacerých bytov zvyšuje zisk majiteľa.
Veľkou výhodou podniku je, že skôr alebo neskôr sa Vaša investícia vyplatí. Pri predaji bývania v novostavbách je doba návratnosti 1-2 roky, pre hotely 5-7 rokov, komerčné 6-10 rokov. Malé architektonické formy na prenájom sa vyplácajú na obdobie kratšie ako 1 rok. Potom sa všetky peniaze, ktoré dostávate, stávajú vaším príjmom a po odpočítaní daní a malých nákladov na opravy tvoria čistý zisk.
Výhody a nevýhody
Pri investovaní voľných peňazí má svoje klady a zápory. Investície do nehnuteľností zahŕňajú niekoľko spôsobov alebo stratégií na realizáciu projektu. Po zakúpení a oprave objektu je možné po dobu hľadania kupujúceho prenajať a získať dodatočný príjem. Nevýhodou je možnosť zníženia predajných a nájomných cien v čase krízy, ako aj potreba dodatočných finančných nákladov na opravy a rekonštrukcie.
Aké nehnuteľnosti je výhodné investovať peniaze
Výber investičného majetku závisí od vašich finančných zdrojov na začiatku projektu, cieľov a stratégie. Pri minimálnych sumách zvážte mesačný prenájom bytov na doručenie v deň podnájmu. Na prenájom má zmysel kupovať lacné apartmány s jednou a dvoma spálňami v rôznych častiach mesta. S dostatočnou hotovosťou investujte do komerčných priestorov. Nákupom obchodných alebo kancelárskych priestorov v objekte získate aktíva, ktoré môžu dlhodobo generovať príjem.
V stavebníctve
Postaviť dom je lacnejší ako ho kúpiť. Voľba tejto možnosti je vhodnejšia pre tých, ktorí rozumejú projektovej dokumentácii, problematike pozemkov, stavebným poriadkom a pravidlám pre získanie povolení, registrácii dokladov a daňových priznaní. Investície do výstavby rezidenčných nehnuteľností sú obzvlášť dôležité pre rekreačné oblasti. Veľký prílev dovolenkárov v letnom období výrazne zvyšuje nájomné a prináša vysoký príjem.
Cena bytu v dome na objednávku je o 30-40% vyššia ako vo fáze výstavby. To vyvoláva záujem o bytové komplexy pre stavebné spoločnosti. Investor má možnosť sledovať túto cestu. V objekte vo výstavbe sú byty kúpené na základe kúpnej zmluvy alebo majetkovej účasti. Vývojári a vlastníci rozostavaných objektov vytvárajú investičné fondy na hromadné prilákanie investorov do svojho podnikania alebo na konkrétne projekty.
V nových budovách
Investičná možnosť pri kúpe bytov v novostavbách je zaujímavá z hľadiska malých počiatočných nákladov a mesačných platieb. Rozhodnite sa na začiatku s peňažnou sumou za prvú splátku a možnosťami mesačných splátok podľa zmluvy o majetkovej účasti v stavebníctve. To vám umožní vybrať si možnosť nákupu, umiestnenie objektu a developera. Vo fáze začatia výstavby sú investície do nehnuteľností jednoduchšie. Banky často ponúkajú atraktívne programy s vývojármi.
V komerčných nehnuteľnostiach
Medzi obchodné objekty patria nebytové zariadenia - hotely, komerčné a kancelárske budovy, priemyselná, poľnohospodárska a dopravná infraštruktúra. Po stanovení cieľov investície a výber stratégie pre jej realizáciu sa vykoná štúdia sektora realitného trhu, ktorý si vyberiete. Do úvahy by sa mal vziať dopyt a ponuka podobných zariadení v regióne a ich vyhliadky na rozvoj v najbližších rokoch.
Nadobudnutie pozemkov v majetku
Investičná atraktivita územia priamo závisí od ich účelu. S rastom dopytu a cien, tieto pozemky môžu byť predané po určitom čase s príjmom. V prípade ďalšej výstavby na týchto pozemkoch obytných alebo obchodných priestorov sa hodnota pozemku zvýši a bude zahrnutá do celkovej ceny nehnuteľnosti. Zvážte nákup lacných domov na demoláciu pôdy. Ich umiestnenie, s prihliadnutím na reprofiláciu a výstavbu nového, prinesie zisk.
V zahraničných nehnuteľnostiach
Investovanie do nehnuteľností by sa nemalo obmedzovať na miesto ich bydliska. Je potrebné dobre študovať oblasti alebo krajiny, v ktorých uvažujete o svojej príležitosti. Získavanie cudzích predmetov za účelom zárobku príjmu, človek by mal chápať majetkovú a daňovú legislatívu krajiny. V mnohých krajinách je nákup pozemkov a nehnuteľností cudzincami zakázaný. Získajte čo najviac informácií o týchto otázkach pomôže lokalitám, ktoré ponúkajú zahraničné alebo ready-made podnikania v zahraničí.
Investičné fondy nehnuteľností
Ak chcete prijímať pasívne príjmy, ale nerozumiete otázke, zvážte možnosti investícií do podielových fondov. Cieľom podielového fondu je poskytnúť akcionárom vyšší výnos ako zisk z vkladových bankových programov. Fond je spravovaný správcovskou spoločnosťou, ktorá pri realizácii svojho investičného plánu vytvára portfólio. Veľmi často sa vytvára podielový fond na predaj bytov vlastného developera s cieľom generovať zisk z predaja.
Na prenájom
Prenájom nehnuteľnosti - najjednoduchší a najrozumnejší typ investície. Úlohou je prenajať si dom za cenu, ktorá je vyššia ako platené nájomné. Je riešená niekoľkými spôsobmi. Pri investovaní do bývania s platbou nájomného na mesačnej báze je možné si ho prenajať za denné alebo hodinové nájomné. Prenajímanie komplexných komplexov nehnuteľností na komerčné účely, príjmy plynú z dodania samostatných kancelárií, skladov, obchodov alebo obchodov viacerým nájomcom a poskytovanie dodatočných služieb.
Ako investovať do nehnuteľností
Práca na investíciách začína zberom informácií o navrhovaných objektoch. Ak chcete znížiť náklady na nákup alebo prenájom, musíte sa naučiť rozlišovať reklamy v tlači a na špecializovaných internetových stránkach vlastníkov a sprostredkovateľov. Ďalším krokom je vyhodnotenie konkurenčných ponúk vo vybranom segmente. V prípade hodinového alebo denného nájomného je potrebné porovnať ceny konkurentov a ponúknuť potenciálnym klientom dodatočné bonusy s cieľom prilákať nových nájomcov do ich podnikania.
Žiadny štartovací kapitál
Investície zahŕňajú investovanie hotovosti. V ich neprítomnosti sa rozsah príležitostí, ktoré generujú príjmy, vzťahuje na nájomné činnosti v rezidenčnom sektore. Ak chcete vytvoriť počiatočný kapitál bude musieť prenajať byt alebo predať. S peniazmi si prenajmite priestor s mesačnou platbou. Dobré a rýchle zárobky sú možné, ak ich rozdelíte na dve alebo tri samostatné izby, ktoré si môžete prenajať denne a každú hodinu.
S malým kapitálom
Malý štartovací kapitál umožní nadobudnutie bytu od developerov v ranom štádiu výstavby. Ak je hotovosť dostatočná na počiatočnú platbu na hypotéku, nadobudnite nehnuteľnosť v majetku a odovzdajte ju. Na zvýšenie efektívnosti investícií budete potrebovať aktívne zapojenie do tohto procesu. Denný alebo hodinový prenájom vyžaduje stálu komunikáciu so zákazníkmi, dodatočné náklady na upratovanie priestorov.
Kde získať peniaze na investície
Existuje možnosť získať úver zabezpečený existujúcim majetkom. Ak máte byt alebo dom, ktorý vyhovuje banke ako zabezpečenie úveru, dostanete úver bez potvrdenia o príjme. Domy, chalupy, chaty a pozemky, ktoré nepoužívate, môžu byť predané a získané prostriedky sú smerované do investičného sektora. Zvážte možnosti nákupu hypoték na sekundárnom trhu s nízkou hodnotenou hodnotou s výhľadom na usporiadanie a rekonštrukciu.
Etapy investícií
Rozmanitosť spôsobov tvorby príjmov z investícií do nehnuteľností nemení štandardný systém organizácie procesu. Hlavnými fázami práce v tomto smere sú:
- definovanie krátkodobých a dlhodobých cieľov;
- výber stratégie implementácie vašich plánov;
- analýza trhu vo vybranej oblasti;
- výber objektu;
- príprava a uzatvorenie zmluvy o nákupe alebo prenájme predmetu;
- projektový manažment zahŕňa opravu, rekonštrukciu, subletovanie alebo predaj objektu;
- reinvestovanie zisku do nových projektov.
Oceňovanie investícií do nehnuteľností
Hlavným cieľom investície je vytvárať príjmy. Pre výber investičného objektu je potrebné zhodnotiť efektívnosť projektu Toto hodnotenie pozostáva z odhadovanej hodnoty predmetu a zostatku príjmovej a výdavkovej časti. Náklady sa odhadujú na základe troch ukazovateľov: náklady, výnosy a porovnávacie. Odhad nákladov ukazuje súčet nákladov na vytvorenie podobného predmetu od nuly, z ktorého príjmy vyplynuli vyhliadky na vytvorenie zisku z investičného projektu a porovnávací ukazovateľ ukazuje rozdiely v cenách s podobnými objektmi.
Tieto ukazovatele v rôznych pomeroch ovplyvňujú trhovú hodnotu investičných nehnuteľností. Nákladová časť zodpovedá 42%, príjmová časť - 30% a porovnávacia časť - 28% z celkových nákladov. Pre predbežné posúdenie sa odporúča určiť každý komponent a vypočítať odhadovanú hodnotu objektu. Pre komerčné priestory je priama závislosť príjmu od efektívnej pracovnej plochy skladu.
účinnosť
Rozdiel medzi príjmom z projektu a nákladmi na jeho realizáciu ukáže efektívnosť investície. Na vyhodnotenie tohto ukazovateľa je potrebný plán podnikateľského projektu na niekoľko rokov. Tento plán odráža všetky náklady na nákup, opravu, prenájom alebo predaj, dane a iné náklady. Výnosová časť označuje výšku všetkých výnosov z projektu. Výsledná efektívnosť sa musí porovnať s inými investičnými možnosťami. Pre porovnanie je vhodné vykonať výpočet príjmu z vkladu s rovnocennými nákladmi do vkladových programov banky za rovnaké obdobie.
Existujúce metódy výpočtu efektívnosti investícií by mali byť doplnené subjektívnymi hodnoteniami investora. Bude to dôkladná štúdia spoľahlivých spôsobov, ako dosiahnuť zisk v tejto oblasti. Nie najbežnejšie a najobľúbenejšie segmenty tohto trhu, v závislosti od regionálnych alebo sezónnych podmienok, môžu byť ziskové. Drahé investície do nehnuteľností v období akútnych krízových procesov stráca svoju cenu a cena sa stáva prijateľnou na nákup. Nie vždy stojí za to robiť dobre známe akcie. Je potrebné nájsť a využiť v praxi vlastné riešenia.
Vlastnosti a zdroje investičných rizík
Investície do nehnuteľností, ako všetky obchodné procesy, majú systematické, nesystematické a náhodné riziká. Systematické riziká sú spôsobené charakterom trhu a vplyvom na likviditu predmetov hromadných faktorov, ako sú daňová legislatíva, demografická situácia v meste a konkurencia. Nesystematické postoje zahŕňajú špecifiká rôznych objektov a vlastností regiónov. Krízové obdobia, vyššia moc, prírodné katastrofy a nesprávne výpočty pri riadení procesu sa považujú za náhodné.
Riziká podvodu v stavebníctve sú bežné. Firmy v Moskve a ďalších mestách Ruska ponúkajú na predaj neexistujúce objekty. Ak chcete prilákať potenciálnych zákazníkov, podvodníci podceňujú a široko propagovať náklady na meter štvorcový v rubľoch alebo iných menách, skúste šíriť nepravdivé informácie o službách, ponúkať špeciálne podmienky. Apartmány ponúkajú na nákup av reálnych objektoch, ale niekoľko kupujúcich. Spoločnosti môžu skrachovať v dôsledku nekvalifikovaného riadenia alebo zmien situácie na trhu.