Pomôžte rozvoju stránky a zdieľajte článok s priateľmi!

Ak chcete mať vlastné bývanie, či už je to malý byt alebo dom, takmer každý sníva. V modernej ekonomickej realite môže byť problematické zachrániť aj niekoľko metrov štvorcových, nehovoriac o možnosti založenia existujúceho bývania. Z tohto dôvodu musia občania požiadať banky o pôžičku. Hypotekárne na základe zákona - úver na výstavbu alebo kúpu bývania, v ktorom dlžník v súlade so zmluvou prevedie majetok ako záložné právo.

Čo je hypotéka podľa zákona

Podstatou koncepcie je, že kupujúci-dlžník prevedie majetok na veriteľa ako zabezpečenie plnenia zmluvných záväzkov. Keď je kupujúcim vyššia moc a neschopnosť splácať dlh, dlžník má plné právo realizovať hypotéku na krytie dlhu. Právna hypotéka sa používa, ak nie je potrebné vypracovať samostatnú zmluvu, ale existujú určité faktory stanovené zákonom.

Rozdiel medzi hypotékou na základe zákona a zmluvy

Existuje iný typ hypotéky - na základe zmluvy. Na prvý pohľad sa môže zdať, že rozdiel v nich nie je veľký, ale majú medzi nimi dramatické rozdiely. Hypotéka sa podľa zákona líši od hypotéky na základe zmluvy tým, že v prvom variante vzniká na základe právnych dôvodov av druhom prípade na základe vzájomnej dohody. Na základe zákona sa hypotéka zaregistruje automaticky pri registrácii transakcie kúpy a predaja nehnuteľnosti na základe tej istej zmluvy - iba na základe vzájomného uplatnenia záložného veriteľa a veriteľa.

Zjednodušene povedané, pre zmluvnú hypotéku sa ako záruka používa každá nehnuteľnosť dlžníka ako kolaterál podľa úverovej zmluvy. Vznik hypotéky na základe zákona nastáva, keď je kúpené bývanie prevedené na veriteľa ako zábezpeka a nezáleží na tom, či je postavené alebo kúpené na sekundárnom trhu. V podstate ide o cieľový úver na bývanie.

Právny rámec

Keďže úvery na bývanie sú komplexným systémom vzájomného vyrovnania medzi stranami, všetky postupy sa riadia legislatívnymi aktmi prijatými v rôznom čase. Okrem spolkového zákona č. 102-FZ „Na hypotéku (záložné právo na nehnuteľnosti)“ existuje značný počet aktov, ktoré sú základom pre vznik hypotekárnej činnosti, ale medzi hlavné oblasti by sa mali zdôrazniť tieto skutočnosti:

  • Kódex bývania Ruskej federácie;
  • Federálny zákon "o štátnej registrácii práv na nehnuteľný majetok a transakcie s ním";
  • Federálny zákon "o úverovej histórii";
  • Nariadenie o dotovaní mladých rodín na nákup bývania.

Prípady záložného práva zo zákona

Keď nastane zákonná hypotéka, objavia sa určité záruky a majetkové záväzky. Existuje veľké množstvo situácií, kedy tieto okolnosti môžu nastať - ide o kúpu bytu, samostatného domu, pozemku a podobných objektov len s pomocou požičaných finančných prostriedkov banky. To isté platí pre výstavbu nehnuteľností, ak sa realizuje z peňazí pridelených úverovou inštitúciou.

Hypotekárne domy a byty

Záložné právo na základe zákona o nehnuteľnostiach sa vzťahuje len na bývanie, ktoré patrí fyzickým alebo právnickým osobám. Pokiaľ ide o štátne a obecné bývanie, nemôže sa zúčastniť na hypotéku. Je dôležité si uvedomiť, že časť bytového domu alebo domu môže slúžiť aj ako sľub, ale len vtedy, ak ide o izolovanú miestnosť určenú na bývanie.

Predaj na úver

Ako už bolo uvedené, hypotéka je úver, ktorý je vydaný na občana na nákup nehnuteľností, a tu kúpené bývanie je priame zabezpečenie, ktoré je osobitne predpísané v zmluve. Veriteľ nadobúda právo na nehnuteľnosť v čase zaplatenia dlhu, hoci hypotekárny dlžník má právo žiť tam.

nájomné

Pri uzatvorení anuitnej zmluvy vzniká hypotéka aj na základe zákona, keď príjemca prenajíma prevod svojho bydliska na inú osobu, ktorá je platiteľom nájomného (to všetko sa vykonáva u notára). Pre pochopenie môžete uviesť príklad: človek prevedie svoj byt na občana, ktorý sa zaväzuje starať sa o neho a poskytnúť mu všetko potrebné až do smrti. Vlastnícke právo plynie po uzavretí anuitnej zmluvy, ale zaťaženie je platné až do smrti príjemcu, po ktorom musí byť bremeno odstránené.

Sľub vlastníckych práv

Jasným príkladom je nákup bývania vo výstavbe na úver. Predmet v podstate ešte nebol postavený, ale dlžník ako akcionár má naň nárok, pretože zaplatil zálohu. Požičiava si zvyšok peňazí od úverovej inštitúcie, ale banka vyžaduje zabezpečenie na získanie hypotéky. Keďže však predmet ešte nie je zaregistrovaný, nemôže slúžiť ako záruka. Z tohto dôvodu sa vydáva záložné právo k majetkovým právam, ktoré je následne nahradené postaveným bývaním.

Právna registrácia hypotéky

Na registráciu sa môžete uchýliť k službám hypotekárneho makléra a všetko môžete urobiť sami. Najprv musíte kontaktovať svoju úverovú inštitúciu, aby ste objasnili, koľko môžete počítať. Potom môžete začať hľadať vhodnú možnosť. Potom musíte uzavrieť predbežnú dohodu s predávajúcim a poskytnúť potrebný balík dokumentov na posúdenie úverovou inštitúciou.

Po prevedení všetkých dokumentov budete musieť počkať na rozhodnutie, pretože všetky dokumenty budú starostlivo skontrolované. V prípade pozitívneho výsledku situácie bude možné podpísať kúpnu zmluvu, kde je povinné uviesť, že nehnuteľnosť je kúpená čiastočne za úverové fondy. Po tom, bude registrácia hypotéky a vlastníctvo bývania bude vykonané, a predávajúci bude môcť získať svoje peniaze.

Hypotekárna registrácia na základe zákona

Registrácia právnej hypotéky sa vykonáva bez účtovania štátneho poplatku. Okrem toho nie je potrebné vypracovať spoločné vyhlásenie. Štátna registrácia priznáva dlžníkovi určité vlastnícke práva, ktoré sú nevyhnutne zaznamenané vo Federálnej registračnej službe. Dôležité je, že registrácia zmluvy prebieha súčasne s registráciou vlastníckeho práva. Dňom zápisu je deň, keď bol zapísaný do registra práv na likvidnú nehnuteľnosť.

Aký majetok môže byť predmetom hypotéky

Ak sa odvolávate na zákon, môžete vidieť, že nie všetky nehnuteľnosti môžu byť predmetom hypotéky. Je napríklad zakázané prevádzať majetok štátu ako bezpečnosť. V prípade bývania, kde neplnoleté osoby vystupujú ako vlastníci, sa uplatňuje osobitný prístup. Tu je zoznam toho, čo môže byť predmetom sľubu:

  • pozemkov;
  • budovy, podniky, objekty vo výstavbe, byty, domy, chaty, garáže atď .;
  • pozemky s objektmi;
  • nájomné práva (iné práva) na využívanie pozemkov, budov a zariadení.

Obmedzenia práva

Vzhľadom k tomu, akvizície nehnuteľností má veľa úskalia, veritelia sa snažia chrániť sa všetkými spôsobmi. Na tento účel sa uplatňujú hypotekárne obmedzenia zo zákona, ktoré vznikajú bezprostredne po registrácii. Bremeno je záruka, že príjemca úveru sa vypožičiava s požičiavajúcou inštitúciou z vypožičaných finančných prostriedkov a vráti ich v čase určenom v hypotekárnej zmluve s určitou rezervou.

Upisovanie - posúdenie platobnej schopnosti dlžníka

Tam je vždy šanca, že hypotekárny dlžník nebude schopný splatiť dlh, a dôvody pre to môže byť iné. Aby sa tomu predišlo, je potrebná kvalitatívna kontrola solventnosti žiadateľa. Na tento účel sa vykonáva upisovanie alebo jednoduchými slovami posúdenie schopnosti občana poskytovať hypotekárny úver, ktorý mu bol vydaný. Týmto spôsobom sa stanoví výška úveru, termín jeho poskytnutia, úroková sadzba a ďalšie základné kritériá.

Vypočíta sa podľa vzťahu finančných ukazovateľov. Na základe skúseností amerických expertov. Metóda sa nazýva systém piatich "s" (z anglického písmena "C", s ktorým začína všetkých päť zložiek upisovania):

  • Charakter - povesť;
  • Kapacita - úroveň finančného obsahu;
  • Kapitál - dostupnosť vlastného kapitálu (záloha);
  • Zabezpečenie - dostatočnosť príjmu;
  • Podmienky - ekonomické podmienky v čase pripísania.

Výpočet a analýza faktorov poskytovania hypotekárnych úverov

Ako prax ukazuje, zákazníci, ktorí žiadajú o úver na bývanie sú menej prísne, ale to neznamená, že nie sú zapojení do kontroly ich platobnej schopnosti. V nasledujúcej tabuľke sú uvedené hlavné ukazovatele, podľa ktorých sa vykonáva upisovanie:

faktor

odpis

popis

P / D

platba / príjem

pomer splátok úverov k príjmu za stanovené obdobie

O / D

pasíva / príjmy

hypotekárnych záväzkov dlžníka k celkovým príjmom

K / Z

úver / kolaterál

pomer výšky úveru k cene pripísaného predmetu

K / l

kreditná / likvidačná hodnota

pomer výšky úveru k minimálnej hodnote, na ktorú môžete realizovať zabezpečenie

Aby veriteľ mohol prijať kladné rozhodnutie o poskytnutí úveru, je potrebné, aby vyššie uvedené hodnoty mali tieto hodnoty:

P / D = nie viac ako 40%

O / D = nie viac ako 60%

K / Z = do 30–90%

Väčšina úverových inštitúcií má svoje vlastné ukazovatele, takže neexistujú presné hodnoty. V závislosti od regiónu, veľkosti priemerného platu podľa subjektov a iných okolností môžu tieto faktory kolísať.

Vlastnosti hypotekárnych úverov

Rôzne štáty majú svoj vlastný hypotekárny úver. V závislosti od legislatívneho základu a zavedenej praxe sa vytvára vlastný model úverov na bývanie. Napríklad v Rusku je charakteristickým znakom materský kapitál alebo vojenská hypotéka. Okrem toho, rozvíjajúca sa ekonomická situácia a riziká hypoték tiež ukladajú vlastné charakteristiky - sadzby ponúkané domácimi bankami sú takmer 10-krát vyššie ako v zahraničí.

Americký model so zapojením štátneho rozpočtu

Americký systém začal svoju formáciu pred viac ako sto rokmi. Jej hlavnou myšlienkou je, že pri nákupe nehnuteľností, a to najmä nákup a predaj na sekundárnom trhu, hypotekárna banka poskytne chýbajúcu sumu. Následne dlh predá hypotekárnej agentúre, ktorá vydáva cenné papiere, ktoré sa následne predávajú na akciovom trhu. Platby z nich sú peňažné prostriedky vrátené dlžníkom.

Európskeho modelu hypotekárneho mechanizmu

V Európe av mnohých rozvojových krajinách sa ako základ použil nemecký model úverov na bývanie. Jej podstata spočíva v tom, že klient si otvorí účet v banke, kde vykonáva platby až do dosiahnutia určitej úrovne. Spravidla je to asi polovica nákladov na kúpu bývania. Potom mu banka poskytne úver na chýbajúcu sumu, pričom kúpený majetok prevezme do kolaterálu. Štát navyše odškodní občana za približne 10% nákladov na bývanie formou dotácie.

Hypotekárne podmienky podľa zákona

V rôznych finančných inštitúciách majú podmienky poskytovania úverov na bývanie spoločné znaky a niektoré rozdiely. Predpokladom pre všetkých veriteľov je poistenie majetku, ktoré nie je v rozpore so zákonom, doklad o príjmoch dlžníka a nezávislé posúdenie nehnuteľnosti. Všetky ostatné parametre sa môžu líšiť.

Záloha

V závislosti od toho, aký bol objekt ocenený, banka poskytuje klientovi úver. Príjemca úveru je spravidla povinný samostatne vložiť určitú sumu. Toto číslo závisí len od veriteľa, ale väčšinou je to najmenej 10% nákladov na bývanie. Niekedy bankové financie a 100% náklady, ale takéto programy existujú na základe dohody so stavebnými spoločnosťami, ktoré sú partnermi veriteľa.

Úroková sadzba

Ako už bolo spomenuté, úroková sadzba ponúkaná ruskými bankami ponecháva veľa na želaní. Priamo závisí od úrovne inflácie v krajine a kľúčovej sadzby centrálnej banky. V súčasnosti je jeho hodnota na úrovni 10 - 12% ročne, hoci niektorí veritelia môžu mať iné údaje. Nemali by sme však zabúdať, že znížená sadzba môže byť spojená s inými províziami súvisiacimi s preskúmaním dokladov alebo vydaním hypotekárneho úveru.

Vypočítajte výšku platby

Na úhradu dlhu sa použili dva typy výpočtu platieb. Pri diferencovanej metóde je úverový subjekt rozdelený na rovnaké časti a úroky sa počítajú na základe zostatku dlhu. Takýto spôsob splácania je rentabilný, ak klient čerpá cieľový úver na malú sumu a krátke obdobie, pretože v počiatočnom štádiu sú platby z úveru veľmi vysoké. Hodnota anuitnej platby sa vypočíta podľa určitého vzorca. V dôsledku toho sa počas celého obdobia prijímania úveru účtujú rovnaké sumy.

Požiadavky na dlžníka

Ak občan plánuje využiť úver na bývanie, musí spĺňať určité parametre. Banka okamžite upozorňuje na pozitívnu úverovú históriu, pretože úver je veľký a veriteľ má záujem ho vrátiť. Skúsenosti na poslednom pracovisku musia byť najmenej 6 mesiacov a vek klienta je 21 - 65 rokov. Ihneď sa oplatí, že vyššie uvedené parametre majú priemerné hodnoty, pretože každá banka má právo na vlastné požiadavky.

Daňové úvery na hypotekárne úvery

Pre občanov, ktorí nadobúdajú nehnuteľnosti prostredníctvom požičiavania, sa podľa ruského práva poskytuje daňový odpočet. Jednoducho povedané, ide o vrátenie časti zaplatenej dane z príjmu. Suma má určité obmedzenia v závislosti na cene zakúpeného bytu (nie viac ako 2 milióny rubľov). Maximálna výška náhrady je v súčasnosti 260000 str.

Ako odstrániť hypotéku na základe zákona

Veriac, že po zaplatení celej dlžnej sumy dlhu s úrokmi veriteľovi sa bremeno automaticky odstráni, dlžník sa veľmi mýli. Po dokončení platieb musíte tento postup vykonať sami. Je potrebné požiadať USRR o vydanie nového osvedčenia o vlastníctve, ale na tento účel budete musieť poskytnúť určitý súbor dokumentov, ktoré nevyhnutne obsahujú dokument potvrdzujúci úplné vysporiadanie s veriteľom.

video

Pomôžte rozvoju stránky a zdieľajte článok s priateľmi!

Kategórie:

Financie