Pri predaji alebo kúpe nehnuteľnosti si môžete vyplniť zmluvu o predaji bytu alebo sa obrátiť na advokáta. Odborníci vám pomôžu kvalifikovane vytvoriť papier, uviesť požadované informácie, uistiť sa, že dokument je právne záväzný. Pri samovoľnom plnení existuje riziko, že sa stretnete s podvodníkmi alebo že transakcia bude nesprávne formalizovaná, čím sa stane neplatným.

Čo je zmluva o kúpe bytu?

V právnej terminológii, kúpno-predajná zmluva znamená dokument potvrdzujúci transakciu na odcudziteľnej rezidenčnej nehnuteľnosti - prevod bytu na majetok inej strany. Je registrovaná v územných orgánoch Federálnej registračnej služby Ruskej federácie. Dohoda o kúpe bývania má dve formy:

  • jednoduchý písomný súhlas - dokument podpísaný zmluvnými stranami obsahuje dohody o špecifikovaných základných podmienkach, ak obsahuje viac ako jeden list, musí byť zošitý a podpísaný;
  • vypracovaný notárom - zahŕňa kontrolu kapacity účastníkov v transakcii, potvrdenie vôle, prekladanie do iných jazykov podľa potreby, zabezpečenie súladu so zákonom, vyžaduje zaplatenie poplatku v závislosti od hodnoty predmetu.

Právna úprava

Zdroje právnej úpravy federálnej legislatívy pri príprave kúpnej zmluvy (DCT) akéhokoľvek majetku sú:

  • Občianske, bývanie, rodinné kódy Ruskej federácie;
  • zákon o notárovi, spolkový zákon o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam;
  • Vyhlášky vlády Ruskej federácie o cielených programoch a predaji materského kapitálu
  • Vyhláška Ministerstva hospodárskeho rozvoja "o schválení práce katastra a štátnej registrácii transakcií";
  • príkazy Ministerstva výstavby SR „o schvaľovaní podmienok obytných budov“ a „Odporúčania pre kategórie občanov oprávnených na kúpu nehnuteľnosti alebo nájomného“;
  • Ústava Ruskej federácie.

Ako zariadiť transakciu na predaj bytu

K prevodu vlastníctva nehnuteľností dochádza formou zmluvy. Registrácia predaja bytu začína oznámením predávajúceho o predaji a jeho prepustení z miesta bydliska. Kupujúci musí skontrolovať papier, uistiť sa, že práva neplnoletých nie sú porušené alebo neschopné, nie je písomný. Potom sa zistí výška transakcie, vyhotoví sa zmluvný list, ktorý je niekedy overený notárom. Dokumenty podliehajú povinnej registrácii v štátnom registri.

Požiadavky na registráciu

Po úspešnom overení majiteľov rezidenčných nehnuteľností pokračujte v štúdiu textu zmluvy. Pri uskutočňovaní transakcie musia byť požadované údaje:

  • adresa bytu, typ nehnuteľnosti, skutočná plocha;
  • cena (rubľov a / alebo mena) za celý objekt alebo meter štvorcový;
  • informácie o majiteľoch, poradí ich prepustenia, prepustenie predávaného majetku;
  • žiadosti sú údaje o cestovnom pase, sobášny list pri sobáši kupujúceho, notárske overenie súhlasu manžela k záveru;
  • situácia si vyžaduje zmluvu o hypotekárnom úvere, hypotéku od banky, certifikáty od psycho-neurologických a narkologických lekární o absencii účtovníctva pre predávajúceho bytu, potvrdenie o bývaní, materský kapitál.

Obsah a predmet zmluvy

Predmetom zmluvných dokumentov je podľa Občianskeho zákonníka tovar - byt. Ich obsah zahŕňa odcudzenie hmotného objektu. Dokument je platený obojsmerne, obojstranne. Celý text možno rozdeliť na časti:

  1. Všeobecné informácie: dátum odňatia slobody, miesto zostavenia, celé meno, miesto a dátum narodenia, štátne občianstvo strán, údaje o ich pase, adresy, bankové údaje.
  2. Opis predmetu transakcie: adresa bytového domu, umiestnenie miestnosti, číslo bytu.
  3. Cena, spôsob platby, termíny (špecifikovaná suma).
  4. Požiadavky na titulné dokumenty.
  5. Informácie o nedostatkoch a nedostatkoch majetku, ak existujú.
  6. Údaje o registrovaných občanoch.
  7. Práva a povinnosti predávajúceho plus tie, ktoré znáša kupujúci, zodpovednosť predávajúceho, zodpovednosť, ktorú má niesť predávajúci, postup pri riešení sporov.
  8. Úhrada nákladov na uzavretie, počet kópií, dátum podpisu aktu.
  9. Okrem toho je vyhotovená listina o prevode, povinná notársky overená plná moc podlieha registrácii.

Zmluvné strany transakcie

Na stránkach zmluvy o predaji bytov sa objavujú aspoň dve strany. Jeden (predávajúci) vykoná predaj, zaväzuje sa previesť majetok na majetok iného, kupujúci sa zaväzuje zaplatiť za majetok určitú cenu, po ktorej je podpísaná prevodná listina. Pre papier, tam sú zvýšené požiadavky na podrobne položky (adresa, číslo katastra, oblasť), v prípade absencie údajov transakcia stane neplatnou.

Základné podmienky

Predmetom a cenou sú položky materiálových podmienok stránok zmluvy o predaji nehnuteľnosti. To zahŕňa popis, názov objektu, množstvo slovami. Pri určovaní platby v odseku „Zúčtovací postup“ sa uvádzajú buď vlastné zdroje, alebo splátkový plán, alebo materský kapitál. Pre každú položku vyžaduje detail, vrátane termínu platby.

Ak nie sú všetci majitelia prepustení z bytu, môžu byť zbavení súdneho rozhodnutia s výnimkou nasledovných kategórií, ktoré majú práva aj po predaji nehnuteľnosti:

  • občania, ktorí odmietli privatizovať, ale mali právo na výhodu spolu s predávajúcim;
  • zahrnuté v objednávke;
  • žiť na základe zmluvnej dohody o výživnom na živobytie so závislou osobou;
  • majú právo používať obydlie na základe odmietnutia závetu, trvanie je uvedené v závete dedičstva (trvá niekoľko rokov, môže byť pre život).

Dodatočné dohody

K oficiálnej zmluve o predaji bytu môžu byť pripojené ďalšie dohody, ktorých zoznam je uvedený v hlavnom texte. Registrácia sa uskutoční po zvážení tejto otázky stranami a všeobecnej dohode o zavedení zmien a doplnení. Patrí medzi ne:

  • objasnenie podrobností zmluvných strán;
  • zmena ceny dohody;
  • frekvenciu platby pri určovaní výšky prevodu formou splátok.

Dôvody ukončenia

Z bežných dôvodov ukončenia kúpnej zmluvy na bývanie sa rozlišujú tieto situácie (neplatnosť transakcie):

  • rozhodnutie vlastníka nehnuteľnosti zrušiť predaj bývania;
  • vyjadrenie odmietnutia kupujúceho kupujúcemu;
  • zmena peňažnej situácie - kupujúci nemá dosť peňazí na obchod, môžete ho ukončiť;
  • objavenie skutočností o existencii práv tretích osôb na nehnuteľnosti, bremená, nedoplatky na platbách, zákaz dane, uložené zatknutie, skryté nedostatky;
  • nedodržanie podmienok dohody jednou alebo oboma stranami.

Požadované dokumenty

S cieľom riadne zaregistrovať zmluvu o predaji bytu musia obe strany transakcie predložiť balík dokumentov na registráciu:

  • titulné doklady pre bývanie;
  • akt prevodu;
  • pasy strán, všetkých vlastníkov;
  • katastrálny pas, vysvetlenie;
  • výpis z domácej knihy;
  • súhlas s prevádzkovaním všetkých dospelých členov rodiny vlastníka;
  • finančný a osobný účet;
  • osvedčenie potvrdené notárom, že v čase kúpy predmetu nebol predávajúci ženatý / vydatá alebo súhlas manžela / manželky k odcudzeniu;
  • kupujúci potvrdzuje, že v čase vyhotovenia nie je ani ženatý;
  • ak je to potrebné, plnomocenstvo osôb konajúcich v mene vlastníkov.

Vypracovanie kúpnej zmluvy

Hlavné parametre zmluvného záväzku sú uvedené vyššie, ale môžu sa líšiť alebo byť doplnené informáciami o type predaja bytu alebo podielu, o tom, ako kupujúci platí (splátky, hotovosť, materský kapitál, hypotéka). Sprievodnými dokumentmi k dokumentu sú akty prijatia a prevodu nehnuteľností, protokoly nezhôd a ich koordinácia.

predbežný

Ak nie je možné okamžite uzatvoriť zmluvnú dohodu a zaregistrovať ju v Jednotnom registri práv k nehnuteľnostiam, uzatvorí sa predbežná zmluva, ktorá nevyžaduje štátnu registráciu. Druhá verzia projektu je alternatívou k zmluvám vopred alebo vopred, takže môže previesť na kupujúceho pevnú sumu peňazí na potvrdenie zámerov strán.

Príspevky obsahujú plný rozsah podmienok a povinností, ktoré sa neskôr stanú základom hlavných. Táto zmluvná dohoda je závažná, súd ju považuje za rovnocennú s príkazcom, keď sa strany vyhnú povinnostiam. Na stránkach predbežnej zmluvy musíte napísať body:

  • informácie o účastníkoch predaja;
  • údaje o plnej moci;
  • presný opis predmetu a podmienok;
  • trest odňatia slobody, ak nie je zapísaný do registra, potom je zákon stanovený na 12 mesiacov, v prípade neexistencie formalizácie záväzku zaniká nárok a uznanie transakcie.

Na hypotekárny úver

Kúpou hypotéky na bývanie dlžník uzavrie dohodu s predávajúcim, ktorá môže byť obojsmerná alebo trojstranná:

  1. Bilaterálne - je medzi predávajúcim a kupujúcim, obsahuje pokyny, že bývanie je zakúpené na úkor požičaných finančných prostriedkov banky. Skutočnosť predaja a bezpečnostné transakcie, na základe ktorých je byt prevedený na veriteľa ako zabezpečenie úveru, sú registrované súčasne.
  2. Trilaterálny - zmiešaný papier s prvkami hypotéky a predaj bývania. Tretia strana je veriteľská banka. Doklad môžete uzatvoriť na pobočke banky veriteľa spolu s podpisom hypotekárnej zmluvy. Pri registrácii, poradí platieb, náklady (nemôže byť nižšia ako výška hypotekárneho úveru), podrobnosti o stranách, doložka o prevode a kúpe bývania kupujúcim ako kolaterál. Ak nákup vyžaduje sekundárne bývanie, predávajúci v deň transakcie musí zaplatiť nástroje, dane a iné výdavky.

V hotovosti

Zmluva o predaji bytu za hotovosť sa považuje za najjednoduchší dokument na vykonanie transakcie. Z nuansy možno poznamenať len uvedenie sumy slovami a vypracovanie aktu prevodu peňazí. Balík povinných dokumentov obsahuje potvrdenie o prijatí finančných prostriedkov, ako aj pas, papier na byt, potvrdenie o nedoplatku. Predajcovia sa zaväzujú poskytnúť potvrdenie o absencii registrovaných občanov. Výpočet prebieha v čase registrácie.

Pri kúpe bytu v splátkach

Ak kupujúci nemá finančné prostriedky v správnej výške, môžete uzatvoriť zmluvu so splátkami. V tomto prípade by text dokumentu mal uvádzať, že byt sa predáva s odloženou platbou, za akých podmienok a kedy (podmienky) kupujúci prispeje. Časť peňazí na základe zmluvy musí byť zaplatená v čase transakcie a aká suma bude závisieť od dojednaní strán.

Vlastníctvo akcií

Ak je podiel v byte odcudzený, je predávajúci povinný písomne oznámiť ostatným vlastníkom, a ak žiadny z nich neodhalí záujem o kúpu do 30 dní, môžete hľadať kupujúceho medzi inými občanmi. V zmluve o predaji akcií sa uvedie hodnota podielu (určená katastrálnou službou), presná plocha predávanej časti bývania. Zvyšok zmluvy sa nelíši od ostatných typov.

S materským kapitálom

Zmluva o predaji bytu, v ktorom sa platí materský kapitál, obsahuje povinné body o výške transakcie, dátume splatnosti, zdroji, z ktorého platby pochádzajú. V odseku „Platobný postup“ sa uvádza číslo certifikátu, dátum vydania, názov dôchodkového fondu, výška základného imania a doba prevodu finančných prostriedkov na dokončenú transakciu.

Registrácia dokumentu

Každé vlastníctvo nehnuteľnosti musí podliehať povinnej štátnej registrácii podľa Občianskeho zákonníka. Po registrácii zmluvy musíte kontaktovať územný úrad Rosreestr, ktorý žiadosť posúdi do jedného mesiaca a prevedie práva z predávajúceho na kupujúceho. Pri registračnom postupe sa ustanovujú pravidlá vedenia jednotného štátneho registra:

  • proces sa začína na základe žiadosti, ku ktorej sú pripojené dokumenty na registráciu prevodu práv;
  • žiadosť označuje žiadosť o registráciu, sú zahrnuté dokumenty (zoznam nájdete na internetovej stránke);
  • pri osobnej prihláške sa predkladá cestovný pas, v prípade žalôb so súhlasom strán - plnomocenstvo overené notárom;
  • K zmluve je priložený technický pas, zmluva, výpis z knižnice - každá v dvoch vyhotoveniach (kópia a originál);
  • náklady na registráciu pre jednotlivca sú 1000 rubľov;
  • zlyhanie je možné z dôvodu chýb v dokumentoch, zaobchádzania s nevhodnou osobou.

Na kompetentné vypracovanie zmluvy o predaji bytových priestorov môžete kontaktovať právnickú kanceláriu alebo realitnú spoločnosť. Skúsení odborníci budú brať do úvahy nuansy transakcie, vydá papier v súlade s potrebami klienta. Formulár dokumentu si tiež môžete prevziať na právnych stránkach alebo si ho zostaviť sami, ale dajte mu na vedomie, že tieto dokumenty necháte skontrolovať.

Zmluva o predaji nehnuteľností sú právnici alebo realitné kancelárie, a dokonca aj samotné strany. Pri osobnom vyplňovaní sa riadia vzorové formuláre z internetu alebo starých zmlúv. Pri hypotekárnom úvere na kúpu bytového papiera je banka a predávajúci alebo zástupcovia kupujúceho, konajúci na základe splnomocnenia. Niektoré situácie vyžadujú notárske overenie transakcií.

notárske overenie

Podľa zákona musia byť notársky overené tieto transakcie súvisiace s predajom nehnuteľnosti:

  • podiel na spoločnom majetku manželov s bremenom akcií v nových budovách;
  • nakladanie s nehnuteľnosťami v opatrovníctve;
  • odcudzenie nehnuteľností vo vlastníctve neplnoletého občana alebo obmedzená spôsobilosť na právne úkony.

Od júna 2022-2023 bol prijatý zákon, podľa ktorého je zakázané predávať majetkový majetok bez notára. Za jeho prácu sa účtuje štátny poplatok. Závisí od hodnoty objektu a sumy uvedenej v dokumente:

  • až 1 milión. - 1% sumy, ale nie menej ako 300 rubľov;
  • do 10 miliónov r. - 10000 r. + 0, 75% zo sumy nad 1 mil.
  • viac ako 10 miliónov. - 77500 r. + 0, 5% zo sumy nad milión.

video

Kategórie:

Ostatné