Pomôžte rozvoju stránky a zdieľajte článok s priateľmi!

Nadobudnutie nehnuteľností patrí medzi drahé nákupy, ktoré sa vykonávajú len zriedka. Vzhľadom k tomu, že návrh zákona ide do miliónov rubľov, predávajúci a kupujúci sa snažia legálne poistiť čo najkompetentnejšie. Predpokladá sa, že bývanie ide na nového majiteľa po uzavretí kúpnej zmluvy a štátnej registrácie vlastníckych práv, ale nie je. Do podpísania osobitného dokumentu nie sú obe strany poistené proti nepríjemným prekvapeniam.

Čo je certifikát o prijatí

Bez ohľadu na podmienky nákupu bývania (od stavebnej firmy alebo na sekundárnom trhu) je potrebné zaznamenať presný čas prevodu nehnuteľnosti. To je prospešné tak pre predávajúceho, ako aj pre kupujúceho, pretože ich zachraňuje od protinárokov o poškodení povrchovej úpravy alebo dlhu za telefón počas prechodného obdobia. Akt o prijatí a prevode bytu (APPK) jasne uvádza:

  • okamihu prechodu nehnuteľnosti na nového vlastníka,
  • stav, v ktorom sa bývanie nachádza v čase prevodu (vrátane platieb za poskytovanie inžinierskych sietí, pevnej telefónie a internetového pripojenia).

Tento dokument sa používa na primárnom aj sekundárnom trhu s nehnuteľnosťami. Pre každú z týchto možností sú k dispozícii dizajnové prvky:

  • V novej budove. Vypracoval ju developer a dopĺňa dohodu o vlastnom imaní (DDU). Podpísanie APPK znamená, že developer splnil všetky svoje záväzky voči akcionárovi a dáva mu kvalitné bývanie. Zvláštnosťou dokumentu je schopnosť kupujúceho stanoviť zistené chyby a nedostatky, ktoré musí stavebná firma odstrániť alebo ponúknuť. Niekedy sú nevýhody uvedené v samostatnom kontrolnom liste, ktorý slúži ako príloha k hlavnému dokumentu.
  • Pre sekundárne puzdro. Urobiť APPK jednoduchšie ako "primárne". Často nie sú žiadne sťažnosti na kvalitu, a úlohou takéhoto dokumentu je ukázať stav bytu. Zákon o prijatí bytu je podpísaný po kontrole stavu domova a kontrolných účtov za verejné služby a iné služby. Ak sa pri prijatí zistia závažné chyby, má kupujúci právo zahrnúť do APPK požiadavku na ich odstránenie. V prípade, že predávajúci odmietne opraviť vady, vec sa rieši na súde (až do vrátenia obdržaných finančných prostriedkov predávajúcim).

Čo je listina o prevode do kúpnej zmluvy

V súlade s Občianskym zákonníkom (GC), pred podpisom dokladu o prevode, predávajúci naďalej znáša riziko poškodenia alebo smrti domova. Formálne táto povinnosť zostane u neho aj po tom, ako sa nový majiteľ práva presunie do obydlia s nepodpísaným APPK, preto v záujme developera neodkladá právnu konsolidáciu odcudzenia nehnuteľnosti. Pre kupujúceho bude podnetom na podpísanie túžba vstúpiť do práv vlastníka nehnuteľnosti. Teoreticky majú obe strany záujem o podpísanie tohto dokumentu.

V praxi to nie je nezvyčajné pre developera, z rôznych dôvodov, nevšimol si nedostatky zaznamenané v úkone prijímania a prijímania bytu. Ak jedna zo strán odmietne podpísať APPK, potom sa v súlade so zákonom kvalifikuje ako odmietnutie plniť povinnosti vyplývajúce z kúpnej zmluvy. Prostredníctvom súdu môže byť predávajúci pokutovaný, a domov - otvorený silou. Ak sú na strane kupujúceho neodôvodnené odchýlky na strane APPK, developer má právo dokument vyhotoviť jednostranne.

Podmienky prenosu

V závislosti od spôsobu výpočtu pre nadobudnutý majetok môže byť APPK podpísaná spolu s kúpno-predajnou zmluvou alebo po nej. Dodatočným opatrením právnej ochrany bude notárske overenie, ale bežnejšia je metóda zápisu jednoduchou písomnou formou. Podpis APPK po jej dokončení znamená prezentáciu hostiteľovi:

  • kľúče od domova;
  • Technická dokumentácia pre nehnuteľnosti;
  • príjmy za úhradu účtov.

Podpísaním aktu o prijatí a prevode bytu pri kúpe nový vlastník preberá všetky rizikové okolnosti spojené s prevádzkou areálu. V prípade poškodenia domu v prípade požiaru alebo záplavy hradí kupujúci všetky náklady na opravy. Pri nákupe druhého domova sa často vyskytujú situácie, keď bývalý majiteľ nemôže okamžite po podpísaní kúpnej zmluvy svoje veci vziať. Stanovenie stavu obydlia v APPK, po úplnom uvoľnení priestorov, oslobodí strany od sporov.

právna úprava

Podľa ruského práva je prevod majetku z jedného vlastníka na druhého občianskoprávnou transakciou. Jeho vlastnosti sú posudzované v Občianskom zákonníku Ruskej federácie:

  • Články 454 - 491 sa venujú všeobecným ustanoveniam o predaji. Hovorí o vlastnostiach zmluvy, o zodpovednosti predávajúceho ao povinnostiach zmluvných strán.
  • Nákup a predaj nehnuteľností je obsiahnutý v článkoch 549-558. Považujú definíciu predmetu v texte zmluvy, štátnu registráciu vlastníckych práv, ďalšie otázky vyplývajúce z predaja bývania. Článok 556 schvaľuje prevod nehnuteľností na základe APPK (alebo podobného bilaterálneho dokumentu podpísaného oboma stranami).

Právne dôsledky prijímania a prenosu obytných priestorov

Kým kupujúci má byt, bremeno udržiavania obydlia je na developera - to sa odráža vo federálnom zákone č. "O účasti na spoločnej výstavbe bytových domov." V článku 4 tohto zákona sa uvádza, že po nadobudnutí nehnuteľnosti realitným investorom sa na ňu prenesú riziká náhodnej smrti alebo poškodenia priestorov. Najčastejšie možnosti poškodenia obytných priestorov sú:

  • požiaru;
  • záplavy susedov;
  • prírodných katastrof.

Stavebná spoločnosť prestáva byť zodpovedná za škody zistené alebo vzniknuté od momentu prevodu bytu na základe kúpno-predajnej zmluvy. Jedinými výnimkami sú latentné defekty štruktúry objavené v čase - táto forma poškodenia je kompenzovaná po súdnom konaní. Prenos zodpovednosti na sekundárnom trhu s bývaním je podobný „primárnemu“. Pred podpisom APPK znáša náklady na škody predchádzajúci vlastník a po podpísaní dokumentu sú všetky riziká prevedené na nového vlastníka.

Pri nákupe bývania na sekundárnom trhu, kupujúci je bez niektorých obáv o ďalšie papierovanie. Predchádzajúci majiteľ mu dáva:

  • katastrálny pas;
  • osvedčenie o registrácii od ZINZ;
  • certifikátu Regpalaty.

Kupujúci bytu v novej budove bude musieť tieto doklady získať samostatne. A až po splnení týchto formalít (trvá asi mesiac alebo dva), môže byť považovaný za plného vlastníka majetku. Zodpovednosť za udržiavanie bývania (úhrada komunikačných služieb a služieb) vzniká z neho okamžite, ako to podpísal APT. Na obnovenie zmlúv o poskytovaní služieb (so správcovskou spoločnosťou, poskytovateľom atď.) Si zákon vyhradzuje jeden týždeň.

Ako urobiť akt prevodu a prijatia bytových priestorov

Ak si kúpite domov od developera, potom už má štandardnú verziu APPK. Nákup nehnuteľnosti na sekundárnom trhu, nájdete vzorku prevodu a prevzatia bytu na internete. Ale bez ohľadu na situáciu bude užitočné poradiť sa s právnikom. Skúsený špecialista vám pomôže vyhnúť sa mnohým "nástrahám". V prípade potreby dôkladne preskúma dokument, doplní ho potrebnými prílohami a vysvetlí, čo pre vás bude v prípade potreby, ak je to potrebné, preukázať jeho súčasné znenie, ak je to potrebné, aby sa preukázal jeho prípad predávajúcemu.

Formulár zákona

Legislatíva neurčuje, v akej forme má byť APPK zostavená, je dôležité, aby obsahovala všetky potrebné informácie. V závislosti od prítomnosti / absencie certifikácie je tento dokument:

  • jednoduchá písomná forma - vhodná na nákup na primárnom trhu;
  • s notárskym osvedčením - bude slúžiť ako dodatočná bezpečnostná sieť na získanie sekundárneho bývania (ale nie povinná).

Obsah dokumentu

Správna príprava zákona o prijatí bytu znamená stanovenie skutočnosti prevodu bývania av prípade potreby štátu, v ktorom sa majetok nachádza. Patrí medzi ne:

  • Názov dokumentu, číslo kalendára a miesto vytvorenia.
  • Údaje strán. Údaje o pasoch pre občanov, podrobnosti a DIČ pre organizácie.
  • Odkaz na základnú kúpno-predajnú zmluvu (DKP), ku ktorej je táto APPK pripojená.
  • Adresa zakúpeného objektu.
  • Stručná informácia o bývaní (počet izieb, plocha, dostupnosť balkóna, atď.).
  • Informácie o prítomnosti / absencii tvrdení o kvalite. Ak má kupujúci pripomienky, je potrebné uviesť, v čom je vada (zistené závady môžu byť uvedené v osobitnom časopise alebo na prezeracom liste).
  • Veci, ktoré sú v miestnosti a stávajú sa majetkom kupujúceho (nábytok, domáce spotrebiče, interiérové predmety atď.).
  • Dokumentácia, ktorá je odoslaná spolu s APT (prezeranie zoznamu, denník atď.) S počtom strán.
  • Podpisy strán.

Pri predaji bývania na sekundárnom trhu je možná situácia, keď bol majetok prenajatý av čase predaja zmluva neuplynula. Podľa platného zákona zostávajú práva nájomcu (cena a podmienky nájmu) nezmenené, keď sa majiteľ zmení. V takejto situácii sa v APPK vyhotoví záznam o nájomnej zmluve a doba jej platnosti.

Počet kópií

Podľa zákona má samostatná kúpna zmluva zaregistrovať práva nového vlastníka v Rosreestr. Každá strana musí mať tiež jednu kópiu DCT, takže minimálny počet úkonov prenosu pre konkrétne obydlie je tri. Toto číslo bude väčšie, ak jednu stranu zastupuje niekoľko ľudí. Napríklad, ak nehnuteľnosť nadobudli 2 osoby, potom cirkulácia APP = 1 ks. (v Rosreestr) + 1 ks. (predajca) + 2 ks. (nákupcovia) = 4 kópie. Každá strana môže vyhotoviť kópie podľa vlastného uváženia.

Postup podpisovania

Pri kúpe nehnuteľnosti od developera, podmienky prijatia a prevodu bývania sú určené kúpnou zmluvou. Hlavné kroky v postupe na podpísanie APPC budú nasledovné:

  1. Predávajúci doporučenou poštou (alebo iným spôsobom povoleným na základe zmluvy, napríklad prostredníctvom SMS) informuje kupujúceho o pripravenosti preniesť priestory. Rovnaká správa stanovuje časový limit (ak nie je určený, je to 7 pracovných dní odo dňa prijatia oznámenia). Ak kupujúci odmietne podpísať APT bez náležitého dôvodu, je predávajúci oprávnený previesť majetok jednostranne.
  2. V závislosti od formy záznamu zákona o prevode je notár pozvaný, alebo sa postup vykonáva bez neho.
  3. Spolu so zástupcom developera, kupujúci kontroluje priestory, berúc na vedomie všetky chyby a nedostatky. Ak nie je možné ich odstrániť na mieste, zostaví sa špeciálny denník, prezerací list alebo nedostatky priamo zapadnú do aktu prijatia a prevodu bytu.
  4. Po dôkladnej prehliadke všetkých priestorov a odstránení chýb strany pripoja APPK svojimi podpismi. Odteraz sa bývanie považuje za prevedené na kupujúceho.
  5. Zástupca developera po podpísaní dokumentu doručí klientovi kľúče od priestorov, technickú dokumentáciu a potvrdenky na inžinierske siete.

Podpis APP pri kúpe domu na sekundárnom trhu je zjednodušený systém. Nie sú to chyby priestorov, ktoré sú tu zdokumentované, ale skutočnosť, že bývanie bolo prevedené na nového majiteľa, takže nie je potrebné prezeranie hárku. Ak by kontrola takéhoto bývania odhalila vážne technické chyby alebo komunálny dlh, potom by pre kupujúceho bola výhodnejšia jedna z nasledujúcich možností:

  • Nepodpisujte AMS, kým sa chyby neodstránia alebo nezaplatí dlh;
  • znížiť počiatočnú cenu za riešenie problémov.

Aké dokumenty sa zasielajú spolu so zákonom o prijatí bytu

Po dokončení kúpy bývania od kupujúceho by mal byť v rukách balík dokumentov o transakcii. Je žiaduce, aby bol tento zoznam uvedený v samotnom APPK. Všeobecný zoznam dokumentov zahŕňa:

  • zmluva o predaji nehnuteľností;
  • príjem peňazí (uskutočnený predajnou stranou po prijatí finančných prostriedkov);
  • Príjmy za úhradu za služby a telekomunikačné služby (prednostne doplnené potvrdeniami o absencii dlhu);
  • katastrálny pas (ich emisia bola ukončená v roku 2022-2023, preto táto položka nie je relevantná pre nové budovy);
  • technický pas (pre sekundárny trh);
  • APPC.

Registrácia vlastníctva v Rosreestre

Konsolidácia vlastníckych práv k nadobudnutému majetku nastáva prostredníctvom odvolania na Federálnu službu pre štátnu registráciu, katastrálnu činnosť a kartografiu (Rosreestr). Na to je potrebné pripraviť balík dokumentov:

  • Žiadosť o registráciu;
  • Doklady totožnosti predávajúceho a kupujúceho;
  • Kúpna zmluva;
  • Akt prijatia a prevodu bytu (voliteľné pre niektoré regióny, napríklad v oblasti Moskvy);
  • Katastrálny pas (ak je k dispozícii);
  • Príjem platby štátneho cla 2000 rubľov.

Existuje niekoľko spôsobov, ako sa prihlásiť na Rosreestr. To možno urobiť:

  • osobne (vyžaduje prítomnosť predávajúceho a kupujúceho);
  • prostredníctvom multifunkčného centra;
  • zasielanie poštou (s podpisom žiadateľa notársky overený žiadateľom);
  • Miesto Rosreestr;
  • s odchodom.

Zákon o prijatí a prevode nehnuteľnosti pri kúpe bytu od developera

Pri kúpe domu v "primárnej" APP je príloha k zmluve o majetkovej účasti. Vypracovanie zákona o prijatí bytu sa zaoberá stavebnou spoločnosťou av mnohých regiónoch Ruska je tento dokument potrebný pri registrácii vlastníctva nehnuteľností. Charakteristickou črtou AMS na primárnom trhu je možnosť evidencie vád, ktoré bude predávajúci povinný opraviť (alebo kompenzovať). Pri predaji na "sekundárne bývanie" to nedáva moc zmysel, pretože v predvolenom nastavení je to o tom, že nehnuteľnosti nie sú nové, a to umožňuje pre jednotlivé chyby.

Požadované podrobnosti dokumentu

Legislatíva neupravuje zložky zákona o prijatí a prevode bytu, preto tento dokument môže mať nepatrné rozdiely medzi rôznymi stavebnými spoločnosťami. Správne zostavené AMS pre "primárny" musí obsahovať:

  • Názov, dátum zostavenia.
  • Informácie o predajných a nákupných stranách (developer má oficiálny názov a adresu, akcionár má priezvisko, krstné meno, prezývku a cestovný pas).
  • Odkaz na DDU, ktorého súčasťou je táto APPK.
  • Adresa, na ktorej sa nachádza byt na predaj.
  • Súhrnné informácie o objekte (plocha, počet izieb).
  • Či boli zistené nároky počas inšpekcie (táto položka môže byť vyhotovená na samostatnom kontrolnom liste).
  • Podpisy strán.

Nároky voči developerovi

Pri podrobnej kontrole nadobudnutého majetku môže kupujúci odhaliť vady. Patrí medzi ne:

  • nedostatočná izolácia miestnosti, neizolované spoje stien;
  • nesprávna káblová kanalizácia;
  • nedostatočná ventilácia;
  • hrubý povrch namiesto povrchovej úpravy;
  • šúpanie omietok;
  • nadmerné zakrivenie stien.

Všetky chyby zistené pri kontrole nadobudnutého majetku sú zaznamenané v APT alebo na samostatnom hárku. Z právneho hľadiska sú obe metódy rovnaké, ale druhá možnosť je vhodnejšia pre veľký počet nedostatkov. Ďalším krokom je rozhodnutie, ako bude vývojár kompenzovať zistené chyby.

Dôsledky podpísania zákona s nárokmi

Hlavnou úlohou APP je stanoviť stav miestnosti v čase prevodu. Podpísaním dokumentu, v ktorom sú uvedené nedostatky nadobudnutého majetku, sa strany dohodli, že klient akceptuje dom s určitými vadami. Zafixovanie vád znamená, že stavebná spoločnosť je povinná ich odstrániť alebo nahradiť kupujúcemu náklady na ich odstránenie.

V obzvlášť kritických prípadoch, keď sú závady nekompatibilné s pohodlným používaním skrine (napr. Okno s dvojitým zasklením je rozbité na okienku), kupujúci nesmie podpísať APP, kým nedostatky neodstránia. Lehota na odstránenie nedostatkov nie je právne vymedzená, ale analogicky so zákonom o ochrane práv spotrebiteľov to bude obdobie najviac 45 dní.

Ako vypracovať akt prijatia bytu na sekundárnom trhu

Zostavovanie APPK na sekundárnom trhu s bývaním sa uskutočňuje zjednodušeným spôsobom a je určené len na stanovenie skutočnosti prenosu. V tomto prípade sa pri prijímaní a odovzdávaní bytu nepredpisujú nedostatky (a nepredstavujú prezerací list). Pri zistení závažných vád, ktoré nemohli byť okamžite zistené (napr. Zlá tepelná izolácia stien, ktoré sa vyskytujú len pri chladnom počasí), má kupujúci právo požadovať, aby predávajúci odstránil vady. Ak sa nedostatky neodstránia dobrovoľne, nový vlastník je oprávnený žalovať, pričom sa odvoláva na APPC ako na dôkaz.

Popis stavu bytu

Akt prijatia a prevodu bytu pri nákupe na sekundárnom trhu je podobný „primárnej“ možnosti vo väčšine položiek, ale objem je oveľa menší. Požadovaný obsah zahŕňa:

  • Názov dokladu, dátum prípravy.
  • Priezvisko, krstné mená, stredné mená a údaje o pase účastníkov konania.
  • Odkazujúc na DCT.
  • Umiestnenie obydlia, jeho stručný opis. Uveďte adresu, podlahu, počet izieb, celkový a obytný priestor. Vykonané opravy záležitosť (ak tam bol jeden), dostupnosť telekomunikácií, všeobecný stav stavby (byt box).
  • Podpisy strán.

Charakteristika a hodnotenie prevedeného majetku

Sekundárny byt je možné predávať s vecami. V APT by mal byť súpis všetkých nehnuteľností, ktoré sú v miestnosti v čase prevodu. Patrí medzi ne:

  • Nábytok (vrátane vstavaného, ktorý je vyrobený na rozmery konkrétnej miestnosti);
  • Domáce spotrebiče (vrátane „zabudovanej“ - rúry, mikrovlnnej rúry atď.);
  • Vnútorné predmety (napr. Záclony alebo koberce).

Zoznam nevýhod kúpeného bytu

V niektorých prípadoch má zmysel opraviť chyby nadobudnutej vlastnosti (to sa dá urobiť v samotnom APP av zobrazenom hárku). Patria sem situácie:

  • Veľké množstvo chýb, ktoré môžu v konečnom dôsledku znížiť náklady na nadobudnutý majetok.
  • Neistota o povahe vady (napríklad kupujúci verí, že kúpeľňa hydroizolácia je nespoľahlivá a je ľahké zaplaviť susedov, a predávajúci tvrdí opak).
  • Budúca rekonštrukcia bytov, kedy chce kupujúci dôkladne opraviť súčasný stav.

Termín uvoľnenia bytu

Nákup bývania na sekundárnom trhu v mnohých prípadoch znamená, že priestory sú obsadené predchádzajúcimi vlastníkmi a nemôžu ich okamžite prepustiť. Treba mať na pamäti, že po podpísaní aktu o prijatí a prevode bytu bude oveľa ťažšie podať nároky na vady a úžitkové platby, ktoré neboli zapísané do dokumentu. Obidve strany transakcie musia jasne rozlišovať medzi dvoma podmienkami uvoľnenia bývania:

  • Právne - jeho výskyt nastane v čase odhlásenia predchádzajúceho vlastníka po obdržaní preddavku;
  • Skutočné - priamy odchod z miestnosti.

Tieto dve udalosti môžu byť oddelené časovým intervalom, ktorý musí byť špecifikovaný v kúpnej zmluve (napríklad, že sa predávajúci konečne presťahuje 7 dní po podpise OST). Pre ďalšiu finančnú ochranu nákupnej strany, môže byť aj podmienka, že predávajúci dostane časť nákladov na bývanie (10-15%), až potom, čo strany podpíšu akt prijatia a prenosu bytu.

Neexistencia jedného z podpisov strán

Ak predávajúci alebo kupujúci nechce podpísať akt prijatia a prevodu bytu, znamená to nesúhlas s navrhovanými podmienkami. Spravidla takáto situácia vzniká, keď developer-akcionár vzťah (na sekundárnom trhu, ak je kvalita bytu nevyhovuje kupujúcemu, jednoducho nedosiahne APPK). Má zmysel analyzovať každú situáciu samostatne:

  • Vývojár nechce podpísať APPK. To je možné v prípade vážnych chýb, ktoré sľubujú vysoké náklady. Zbytočné prieťahy znamenajú uloženie pokút stavebnej spoločnosti - 1/300 refinančnej sadzby centrálnej banky Ruskej federácie za cenu nehnuteľnosti za každý deň omeškania. Napríklad - ak náklady na bývanie 3 milióny rubľov, a sadzba centrálnej banky je 15%, potom developer bude musieť zaplatiť 4500 rubľov denne.
  • Akcionár ignoruje podpísanie APPK. Neprítomnosť podpisu kupujúceho, ktorý nesúhlasí s aktuálnymi podmienkami, bude mať na starosti stavebná firma. Podľa zákona, ak spoluinvestor nepodpíše tento dokument po dobu dvoch mesiacov, developer môže tak urobiť jednostranne. V tomto prípade bude správna stratégia kupujúceho spočívať v stanovení všetkých vád prepravnej zmluvy a ich pripojení k podpisu pri odoslaní reklamácie predávajúcemu. V tejto situácii nemá developer inú možnosť, ako okamžite odstrániť nedostatky alebo súhlasiť s kompenzáciou.

video

Pomôžte rozvoju stránky a zdieľajte článok s priateľmi!

Kategórie:

Ostatné